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1月70城房价指数亮了,深圳二手房回升!专家:房价回暖动力增强,后续止跌回升趋势明显!

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(原标题:1月70城房价指数亮了,深圳二手房回升!专家:房价回暖动力增强,后续止跌回升趋势明显!)

刚刚,国家统计局发布了2023年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况:

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读1月商品住宅销售价格变动情况统计数据称,2023年1月份,70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加;一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

一线城市中,北京、上海新建住宅销售价格环比和同比均出现上涨,广州、深圳下降;北京、上海、深圳二手住宅销售价格环比均有所上涨,广州下降;此外,北京、上海二手房住宅销售价格同比上涨,广州、深圳下降。

房价回暖动力增强?

1月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格指数环比上涨城市有36个,比上月增加21个;同比上涨城市有15个,比上月减少1个。

其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%,同比上涨2.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%;同比下降1.1%,降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2个百分点;同比下降3.8%,比上月收窄0.1个百分点。

易居研究院研究总监严跃进认为,此次新房房价指数环比增速首次转正,虽有一定的季节性因素,但也说明房价回暖动力增强。

整体来说,1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%,同比涨幅为-2.3%,这是2022年2月以来首次出现止跌现象,或者说是12个月来首次止跌。观察历史数据,2022年1月也有止跌现象,但后续继续出现下跌,鉴于2023年较好的楼市环境和近期观察到的市场情绪,严跃进认为,此次止跌的动力更强,房价复苏条件更好,这个数据,进一步体现了房地产市场向好和趋稳的导向。

从1月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看,分别为0.2%、0.1%和-0.1%。同比涨幅则为2.1%、-1.1%和-3.8%。当前数据最大的亮点是,一二线城市已经止跌,三线城市小跌。鉴于房地产市场“欣欣向荣”的趋势明显,预计后续房价止跌转正的趋势会更加明显。

1月份房价上涨的城市数量增加,从上年12月份的15个增加为36个。出现此类现象,说明金融16条以后,房地产市场有趋稳的基础。

第一、房企资金面在进一步改善,其有助于增强房企信心,其房价方面也有趋稳可能。第二、销售数据也总体朝着改善的方向演进。今年一月份部分城市售楼处表现其实还不错。第三、大势所趋,房价指数止跌回正是今年上半年可以预期到的,各个城市对于稳房价的信心逐渐增强。

值得注意的是,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从房价上涨的城市来看,可以看出,尤其是热点城市和长三角区域的新房市场正在快速修复。

新房价格环比下跌城市数从去年12月份的55个,骤降至33个,环比上涨城市数从15个增加至36个。涨幅靠前的是上海、合肥、宁波等长三角城市,意味着这一区域新房市场修复和回升的动力较强,东北和内地三四线、弱二线城市跌幅居前。同比方面,1月份房价下跌城市数量继续增加,为55个,比12月增加了2个,预计后续继续下跌的城市数不会增加了。同比涨幅靠前的是成都、杭州、北京、上海、长沙,这些都是一二线热点城市,人口高能级城市,新房需求的基础较大。

深圳二手房市场有回升迹象

1月份,70个大中城市中,二手住宅销售价格环比上涨城市有13个,比上月增加6个;同比上涨城市有6个,个数与上月相同。

其中,一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%;同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1个百分点;同比下降3.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅与上月相同;同比下降4.7%,降幅比上月收窄0.1个百分点。

值得注意的是,其中,深圳二手房市场有回升的迹象,除了深圳以外,热点城市二手住房都开始出现了反弹的迹象。从2021年5月份到现在,深圳二手住房价格连续下跌了20个月,这是历史上最长的下跌周期。目前,实现交易的二手房中,有一半是低于参考价成交的。李宇嘉认为,深圳的二手房实现了挤泡沫,这是需求回升的主要支撑。

此外,近期,按揭利率持续下行,首套房利率已经降至历史最低,国家和各地积极纾困楼市,希望市场稳定下来。再加上房价已经充分下跌,部分区域下跌超过了30%。对于刚需和换房人群来说,预期悲观开始改变了。

去年疫情连续冲击,很多人的购房需求被迫阻滞,加上疫情冲击刚需购房,导致换房需求也受到影响。今年以来,疫情消散,重心重回稳增长、稳楼市,刚需开始入市,也带动了换房需求增长。近期,深圳二手房成交平均面积为95平米左右,比去年下半年的面积略有下降,李宇嘉认为,这意味着换房需求或改善型需求主导,并带动刚需入市,而刚需入市也促进了二手房流转。

但是,目前深圳这一波需求的规模较小,很大程度上是滞后释放的需求,预计在低位上反弹3个月左右。如果没有后续的需求接力,或政策利好再次支撑,考虑到加杠杆动力弱,居民收入预期不佳,预计很难有进一步的量的反弹。

多方因素促成房价止跌

李宇嘉认为,多方因素正在促成房价止跌。热点城市房价企稳回升,特别是一线城市强势反弹,二线企稳回升带动70城房价止跌。一方面,前期持续降低按揭利率,以及各地积极纾困楼市需求端,加上疫情形势好转好于预期,带动市场情绪修复。另一方面,前期因价格下跌下的观望,疫情阻隔等导致的需求开始释放,量的增长带动价格稳定。此外,70城新房、二手房价格连续下跌16个月和17个月,部分价格水平跌幅在20%-30%,持续下跌后,部分需求跌出来了。

严跃进认为,“量决定价”的逻辑会在今年体现出来,房价指数是否有回稳的可能,关键看市场交易数据。2月份各地市场数据表现不错,明显有较好的交易态势。且今年相比过去几年,有一个本质的变化,即新冠病毒疫情对于楼市交易的干扰没了。这一确定性因素建立,则使得房价回稳的基础非常牢固。当前各地售楼处晚上8点不打烊的消息,进一步说明市场信心逐渐增强,也将进一步促进房价回稳向好。

对于后市,李宇嘉认为,本轮需求释放,多半是滞后和预期适度修复带动的,成交结构上,以刚需和换房需求为主。这部分需求预计在上半年释放殆尽,且对价格较为敏感,预计后续价格反弹的力度会比较小。由于目前加杠杆的情绪比较弱,收入和工作前景预期并不很乐观,后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复,但这是一个较长的过程。整体来看,今年地产市场或弱势回升。

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