近日，深圳市司法局发布《深圳经济特区国有土地供应管理条例(征求意见稿)》(以下简称《管理条例》)，面向社会各界征求意见。大城市新兴产业用地成本高的难题，或将出现深圳版本的“解决之道”。

规范供应方式

可以说，《管理条例》进一步健全了深圳的国有土地供应体系。

在土地供应方式上，《管理条例》提出将划拨、出让、作价出资(入股)、租赁等供应方式统一进行规范。同时，对临时使用、委托管理、储备土地短期利用等方式也进行了原则规定。

《管理条例》提出，缩小划拨范围，明确产权归政府的公益性、非营利性用地可以以划拨方式供应。严格限定协议出让范围，明确产权归社会投资主体的非营利性的公共设施用地、特许经营的公用设施用地、原农村集体经济组织留用土地等用地可以通过协议出让方式供应。

此外，完善国有土地租赁规则，区分短期租赁和长期租赁，明确短期租赁方式适用于短期使用的急需公共服务设施用地，长期租赁方式主要用于保障不同产业、不同发展阶段的企业用地需求，降低产业用地初始取得成本。短期租赁年期一般不得超过五年；长期租赁的年期不得低于五年，不超过二十年。

降低企业用地成本

《管理条例》进一步优化土地市场营商环境。在优化用地审批程序上，探索建立用地用林用海联合审批机制，建立以标定地价为核心的土地市场价格体系，建立重点发展片区区域评估制度，提高土地供应审批效率，提升政府服务效能。

在降低企业用地成本上，明确深圳市政府规定的重点产业项目、总部项目等类型的用地可以分期缴纳地价，不计利息。同时，健全产业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让供应体系，降低用地成本。

在服务实体经济发展上，明确重点产业项目用地可以采取“带项目”挂牌方式供应，只租不售的创新型产业用房可以采取划拨、协议出让等方式供应土地，引导企业通过提高产业用地容积率等方式拓展产业空间。

此外，在国家关于建设用地使用权续期规定基础上，《管理条例》进一步完善国有土地使用权续期规则，对续期时点、续期条件、续期年限、续期程序等进行了进一步细化。

不少房企人士都表示，土地价格是影响房地产价格成本最重要的因素，也是地方招商引资和企业发展的重要因素。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，降低实体经济成本应该是此次条例最大的亮点。土地成本已经成为新兴产业发展的巨大障碍。《管理条例》明确提出降低企业用地成本，重点产业项目、总部项目等类型的用地可以分期缴纳地价，不计利息。产业用地可长期租赁、先租后让、弹性年期出让。只租不售的创新型产业用房可以采取划拨、协议出让等方式供应土地，引导企业通过提高容积率等方式拓展产业空间，满足发展需求。

“此次对房地产用地并无明确表态，因为此次条例重在管理改革，即便是对产业的扶持，重点也是新兴产业和实体经济。不过，可以确信的是，对于2035年建成新住房体系，即住宅用地要占到建设用地的30%左右，未来住宅用地是有保障的，商品房特别是普通商品房也会增加供应，当然还会继续限制地价、房价，确保普通商品住房占主导。”李宇嘉说。

值得注意的是，随着城市可用土地空间逐渐减少，土地成本持续攀升，原有工业用地土地收益率不断下降等问题逐步浮现，工业上楼这一概念在深圳早已落地开花。据不完全统计，目前深圳各区共有近72个工业上楼项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。其中，大部分项目在20大先进制造业园区范围内。

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